Pour les propriétaires, bailleurs, investisseurs, promoteurs ou dirigeants d’entreprise, cette situation crée un climat d’incertitude. Voici un décryptage complet pour comprendre ce qui disparaît au 31/12/2025, ce qui reste inchangé, et l’impact concret pour vos projets immobiliers.
Les mesures qui disparaissent ou sont gelées au 31 décembre 2025
1. La création du “statut du bailleur privé”
Ce nouveau statut devait simplifier et harmoniser les règles fiscales des locations, tout en renforçant l’attractivité de l’investissement locatif.
Conséquence du rejet :
➡️ Le dispositif est abandonné pour le moment.
2. La réforme du régime micro-foncier
Une revalorisation de l’abattement était prévue, rendant la location vide plus intéressante fiscalement.
➡️ Cette amélioration ne sera finalement pas mise en place.
3. La prorogation du “super-déficit foncier”
Le super-déficit foncier renforçait la capacité à déduire certains travaux (notamment énergétiques) du revenu global. Une extension au-delà de 2025 était attendue.
➡️ Cette prorogation est annulée : le dispositif s’arrête au 31/12/2025.
4. La réforme du statut LMNP / LMP
Le budget envisageait des ajustements du régime de la location meublée (LMNP/LMP), notamment un encadrement des amortissements ou l’évolution de certains seuils.
➡️ Tous ces changements sont gelés : le statut reste tel qu’il est aujourd’hui.
Les règles fiscales et immobilières qui restent en vigueur en 2026
1. Pas de hausse de la CSG sur les revenus immobiliers
Une augmentation de la CSG de 1,4 point était envisagée sur les loyers et plus-values.
➡️ Elle n’aura pas lieu.
2. Pas de réforme de la taxation des plus-values
Le projet prévoyait de ramener l’exonération totale de 22 ans à 17 ans de détention.
➡️ Le régime actuel reste en vigueur, ce qui signifie :
- Exonération d’impôt après 22 ans,
- Exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.
Ce que cela change pour les propriétaires, bailleurs et investisseurs
Moins d’incitations fiscales pour investir dans le locatif
Les deux grands leviers attendus (statut du bailleur privé + micro-foncier amélioré) disparaissent.
➡️ La rentabilité nette reste contrainte, surtout en location nue.
Complexité maintenue pour les investissements meublés
Le LMNP/LMP reste inchangé… y compris ses zones grises.
➡️ Les investisseurs doivent continuer à composer avec un régime fiscal avantageux mais parfois technique.
Moindre soutien aux travaux et à la rénovation
La fin du super-déficit foncier réduit le levier fiscal lié aux travaux.
➡️ Les investissements “rénovation énergétique + location” perdent un atout majeur.
Vendeurs : pas d’exonération plus rapide sur les plus-values
Les vendeurs proches des 15–17 ans de détention gardent le même horizon d’exonération.
➡️ Cela pourrait retarder certaines décisions de vente.
Dans ce contexte, comment adapter votre stratégie immobilière ?
1. Repenser sa stratégie entre location nue et meublée
La fin du super-déficit foncier réduit le levier fiscal lié aux travaux.
➡️ Les investissements “rénovation énergétique + location” perdent un atout majeur.
2. Réévaluer l’intérêt des travaux en 2026
La baisse des incitations (fin super-déficit) change la donne.
Les propriétaires doivent optimiser autrement :
- choix des travaux,
- financement,
- fiscalité réelle,
- amortissements en LMNP.
3. Anticiper les futurs arbitrages du gouvernement
Un nouveau texte financier pourrait revenir en 2026.
➡️ Les décisions d’investissement doivent rester flexibles.
4. S’entourer d’un conseil expert
Dans une période instable, un accompagnement fiscal et patrimonial devient essentiel pour sécuriser ses décisions.
Comment Novances peut vous accompagner ?
Les équipes Novances accompagnent propriétaires, investisseurs et entreprises sur l’ensemble des enjeux immobiliers :
- Optimisation fiscale (foncier, LMNP/LMP, plus-values)
- Analyse de rentabilité et structuration patrimoniale
- Simulation comparée des régimes locatifs
- Accompagnement des travaux et déficits fonciers
- Conseil en arbitrage (conservation, vente, investissement)
- Accompagnement des sociétés immobilières (SCI, SARL de famille, foncières)
Dans un environnement mouvant, notre rôle est de vous aider à sécuriser vos choix, anticiper les évolutions législatives et optimiser chaque décision.
